Viager ou vente immobilière

Il faut savoir que le viager ou la vente immobilière classique sont deux types de ventes immobilières. Le premier repose sur un aléa, un paiement étalé et une date d’occupation des lieux incertaines alors que le second repose sur un paiement immédiat et l’obtention du bien à l’acte de la signature de vente.

I – Points communs & différentes

La plus grande différence est le type d’occupation des lieux. En effet, avec l’achat immobilier classique (ou le viager libre), en tant qu’acheteur, vous pouvez occuper le bien dès l’achat. Alors qu’avec le viager occupé, le vendeur conserve l’usufruit ou le droit d’usage et d’habitation jusqu’à son décès.

Ensuite l’achat en lui-même est différent. Concernant une vente immobilière classique, le montant est défini dès le début alors qu’avec le viager, le montant dépend du jour du décès du vendeur. Au cours d’un achat-vente en viager, vous n’avez qu’un bouquet à verser dès la signature de l’acte de vente, puis en rente (mensuelle, trimestrielle ou annuelle) calculée sur le prix du bien et l’espérance de vie du vendeur. C’est un aléa. Si le vendeur décède rapidement, vous faites une affaire car vous aurez payé moins cher que le prix du marché et inversement.

Concernant l’entretien du bien, il revient au vendeur s’il occupe le bien en viager, par contre, lors d’une vente classique, l’acheteur en est responsable.

La défiscalisation est possible que vous réalisiez un achat en viager ou une vente immobilière classique.

Dans les deux cas, le transfert de propriété du bien intervient au moment de la signature de l’acte de vente chez le notaire.

II – Le viager, une tendance plus investissement immobilier que achat

Le recours au viager vous permet de placer votre argent dans l’immobilier sans avoir à emprunter, sachant qu’aujourd’hui, tout le monde peut investir dans le viager : investisseurs particuliers, SCI, fonds institutionnels, etc. Le recours au viager doit plus être vu comme un placement plutôt qu’un achat surtout que vous n’allez pas occuper le bien.

Avec le viager, vous faites un placement qui peut se montrer largement plus rentable qu’une épargne.

Des fonds spécialisés ont également vu le jour. Ceux-ci réunissent des investisseurs institutionnels ou des particuliers. Ils permettent de mutualiser le risque.

Par exemple, certaines Sicav rassemblent des particuliers dans le but d’obtenir une rentabilité supérieure à un placement immobilier classique.

III – Notions de DUH – TRI retour sur investissement

Le but d’un investisseur est d’obtenir une rentabilité que ce soit avec un viager ou une vente immobilière classique.

Le taux de rentabilité interne (TRI) est un indicateur qui vous permet de mesurer la pertinence de votre projet. Il prend en compte tous les flux financiers liés au bien et il rapporte tout à un rendement annuel. Cela peut être une grande aide pour vous aider dans un investissement.

Pour un viager, vous devez également prendre en considération le risque selon l’espérance de vie du vendeur.

Le TRI vous permet de connaitre les risques de l’opération et le niveau de rentabilité et de comparer plusieurs investissements. D’ailleurs, des professionnels peuvent vous accompagner et vous aider dans ce calcul. Vous n’êtes pas seul face à votre investissement.

IV – Les attentes des investisseurs

Avec une vente immobilière classique, vous gagnez de l’argent si vous réalisez une plus-value et vous profitez d’abattement selon votre durée de détention du bien. Après, vous pouvez également réaliser un investissement locatif et dans ce cas, il vous faudra calculer le rendement locatif pour savoir si l’opération est avantageuse notamment à l’aide du TRI.

Avec l’achat en viager entre particuliers, vous gagnez de l’argent seulement si le vendeur décède avant son espérance de vie moyenne. Alors qu’avec les fonds de placement en viager, vous pouvez espérer un rendement entre 4 et 6 % par an. Par contre, vos sommes investies sont bloquées pendant un certain temps, souvent au minimum 8 ans.

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